PASSAGGI LEGALI PER ACQUISTARE UNA CASA NELLA COSTA DEL SOL: GUIDA DETTAGLIATA PER ACQUIRENTI SMART

COME ORIENTARSI NEL QUADRO GIURIDICO DELLA COSTA DEL SOL

Acquistare una proprietà nella Costa del Sol è una scelta strategica, sia che tu stia pensando di trasferirti, investire o acquistare una seconda casa. Tuttavia, se non conosci i procedimenti legali in Spagna, anche la casa più affascinante può diventare una trappola burocratica.

Questa guida ti illustra ogni passaggio legale necessario per acquistare una casa nella Costa del Sol, offrendoti una mappa concreta, basata sulla normativa e sulla prassi, senza generalizzazioni.

PASSO 1: OTTIENI IL NIE (NUMERO DI IDENTIFICAZIONE PER STRANIERI)

Prima di firmare qualsiasi documento, devi ottenere un NIE valido. Questo numero di identificazione fiscale è obbligatorio per qualsiasi transazione economica in Spagna, inclusi acquisto immobiliare, apertura di conto bancario, contratti di utenze e pagamento delle imposte.

• Puoi richiederlo presso una stazione di polizia spagnola, un consolato spagnolo all’estero oppure tramite un avvocato con procura.

• Tempi di ottenimento: 1–4 settimane circa.

• Costo: circa €10–€15 (esclusi eventuali onorari professionali).

Consiglio utile: richiedi il NIE con largo anticipo. Senza questo documento, non puoi completare legalmente l’acquisto.

PASSO 2: APRI UN CONTO BANCARIO IN SPAGNA

Dopo aver ottenuto il NIE, il passo successivo è aprire un conto corrente spagnolo a tuo nome. Ti servirà per effettuare tutti i pagamenti legati all’acquisto: acconto, imposte, notaio, ecc.

Documenti richiesti:

• Passaporto valido

• NIE

• Prova di reddito o origine dei fondi (obbligo di conformità alle normative antiriciclaggio)

Evita di aprire conti in fretta. Scegli una banca con esperienza nelle operazioni con acquirenti stranieri.

PASSO 3: ASSUMI UN AVVOCATO INDIPENDENTE

Anche se non è obbligatorio per legge, affidarsi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare spagnolo è fondamentale per rappresentare i tuoi interessi.

L’avvocato si occuperà di:

• Verificare la proprietà e l’assenza di ipoteche o debiti

• Controllare la conformità urbanistica e catastale

• Redigere o esaminare i contratti

• Calcolare le imposte e i costi

• Agire per tuo conto con procura, se lo desideri

Onorari: solitamente intorno all’1% del valore dell’immobile, ma spesso si offrono pacchetti a tariffa fissa.

PASSO 4: FIRMA DEL CONTRATTO DI CAPARRA (CONTRATO DE ARRAS)

Si tratta di un contratto preliminare legalmente vincolante con cui si blocca la proprietà, definendo prezzo e condizioni di vendita.

Caratteristiche principali:

• Il compratore versa un acconto (di solito il 10% del prezzo)

• Se il compratore si ritira, perde l’acconto

• Se è il venditore a ritirarsi, deve restituire il doppio

A questo punto, l’avvocato dovrebbe aver completato la due diligence sulla proprietà.

PASSO 5: FIRMA DELL’ATTO NOTARILE (ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA)

È il momento cruciale: il trasferimento ufficiale della proprietà davanti a un notaio spagnolo.

Il giorno della firma:

• Si paga il saldo (solitamente con assegno circolare)

• Il notaio legge l’atto ad alta voce (è obbligatorio)

• Entrambe le parti firmano l’atto

• Il compratore riceve la copia semplice (copia semplice dell’atto notarile)

Il notaio verifica gli aspetti legali e fiscali formali, ma non esegue controlli urbanistici o ipotecari: è compito del tuo avvocato.

PASSO 6: PAGAMENTO IMPOSTE E REGISTRAZIONE DELL’IMMOBILE

Il tuo avvocato procederà a:

• Pagare l’imposta di trasferimento (ITP): dal 7% al 10% a seconda della regione e del valore (oppure IVA 10% + imposta di bollo 1,5% per le nuove costruzioni)

• Registrare l’atto presso il Registro della Proprietà

• Aggiornare il Catasto e notificare il Comune (per l’imposta IBI e altre tasse locali)

Se non registri correttamente la proprietà, rischi che la tua titolarità non venga riconosciuta legalmente, anche se hai pagato tutto.

PASSO 7: CAMBIO DI INTESTAZIONE PER UTENZE E SPESE CONDOMINIALI

Dal punto di vista legale, dovrai aggiornare i tuoi dati presso:

• Fornitori di luce, acqua e gas

• Comune (per tassa rifiuti e anagrafe)

• Comunità dei proprietari (Comunidad de Propietarios)

La maggior parte degli acquirenti delega queste pratiche al proprio avvocato tramite procura, evitando interruzioni nei servizi o errori amministrativi.

RIEPILOGO DELLA TEMPISTICA

LA SICUREZZA GIURIDICA NON È UN OPTIONAL

Nella Costa del Sol, la chiarezza legale è la base per una proprietà sicura e un investimento solido. Non si tratta solo di vista mare e location da sogno, ma di evitare multe o contenziosi.

Investire in un avvocato indipendente può sembrare una spesa in più, ma nel complesso sistema immobiliare spagnolo, è la tua migliore garanzia.

PRONTO A FARE IL PRIMO PASSO IN SICUREZZA?

Con AMA Home Spain, ti accompagniamo in ogni fase, dalla richiesta del NIE fino alla registrazione dell’atto.

Chiamaci oggi al +34 663 671 888. Ti metteremo in contatto diretto con i nostri avvocati di fiducia a Marbella.