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    • IMPUESTOS QUÉ DEBES PAGAR AL COMPRAR UNA PROPIEDAD EN COSTA DEL SOL

    Jun 17, 2025

    ¿QUÉ IMPUESTOS DEBES PAGAR AL COMPRAR UNA PROPIEDAD EN LA COSTA DEL SOL?

    La Costa del Sol es un destino soñado por miles de compradores internacionales. Sin embargo, convertir ese sueño en realidad implica mucho más que conocer el precio de venta del inmueble. El mercado inmobiliario español conlleva una serie de impuestos, tasas y costes legales que todo comprador debe entender antes de firmar.

    En este artículo te explicamos con detalle y sin rodeos todos los gastos que deberás asumir al comprar una propiedad en la Costa del Sol, ya sea un piso de segunda mano, una villa de lujo o una obra nueva.

    1. IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP) – PARA VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO

    Si compras una vivienda de reventa, el impuesto principal será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

    • Tipo impositivo: en Andalucía, actualmente se aplica un tipo fijo del 7% sobre el precio de compraventa.

    • Base imponible: el valor declarado o el valor de referencia catastral, el que sea más alto.

    Consejo: Tu abogado debe comprobar el valor de referencia para evitar sanciones por infravaloración.

    2. IVA Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD) – PARA OBRA NUEVA

    Si compras una vivienda nueva directamente a un promotor, pagarás IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en lugar del ITP.

    • IVA:

      • 10% sobre el precio de viviendas residenciales

      • 21% para locales comerciales o terrenos sin edificar

    • AJD:

      • En Andalucía es del 1,2%

    Ejemplo: para una vivienda nueva de €500.000:

    • IVA = €50.000

    • AJD = €6.000

    • Total impuestos = €56.000

    3. HONORARIOS DE NOTARÍA

    Todas las compraventas deben firmarse ante un notario público español. Las tarifas están reguladas por ley y dependen del valor y complejidad de la operación.

    • Coste estimado: entre €600 y €1.200

    • Quién lo paga: generalmente el comprador (salvo pacto contrario)

    4. REGISTRO DE LA PROPIEDAD

    Tras la firma, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente.

    • Coste: entre el 0,1% y el 0,3% del precio de compra

    • Importancia: garantiza la titularidad legal frente a terceros

    5. HONORARIOS DE ABOGADO

    Aunque no es obligatorio, es muy recomendable contratar un abogado independiente especializado en derecho inmobiliario. Este profesional se encargará de:

    • Realizar la due diligence legal

    • Verificar la situación registral y urbanística

    • Redactar o revisar los contratos

    • Gestionar el pago de impuestos y registro

    • Honorarios habituales: alrededor del 1% del precio + IVA (muchas veces se ofrece tarifa cerrada)

    6. COSTES BANCARIOS Y DE HIPOTECA (SI APLICA)

    Si financias la compra con una hipoteca española, debes tener en cuenta:

    • Tasación oficial: entre €300 y €600

    • Comisión de apertura: entre 0,5% y 1% del préstamo

    • Gastos notariales y registrales asociados a la hipoteca

    Desde la nueva Ley Hipotecaria (2019), el banco asume la mayoría de los costes hipotecarios, incluyendo el AJD.

    7. OTROS GASTOS A CONSIDERAR

    • Cambio de titularidad en suministros: €300 – €500

    • Seguro de hogar (obligatorio si hay hipoteca)

    • Comisiones de cambio de divisas (para compradores fuera de la Eurozona)

    • Mobiliario y decoración si compras sobre plano o sin amueblar

    RESUMEN: COSTES TOTALES DE COMPRA EN LA COSTA DEL SOL

    Concepto Vivienda de Segunda Mano Obra Nueva
    Impuesto de Transmisiones (ITP) 7% –
    IVA – 10%
    AJD – 1% – 1,5% (normalmente 1,2%)
    Notaría €600 – €1.200 €600 – €1.200
    Registro 0,1% – 0,3% 0,1% – 0,3%
    Abogado ±1% + IVA ±1% + IVA
    Costes hipotecarios (si aplica) Variable Variable

    Total costes adicionales:

    • Segunda mano: normalmente entre 8% y 10% del precio

    • Obra nueva: alrededor de 11% a 13%

    NO SUBESTIMES EL IMPACTO FISCAL

    Muchos compradores calculan solo el precio del inmueble y olvidan añadir entre un 8% y un 13% de costes adicionales. En zonas como Marbella, Estepona o Benahavís, no calcular bien estos gastos puede hacerte perder la propiedad o frenar la operación en el último momento.

    IMPUESTOS A PAGAR TRAS COMPRAR UNA PROPIEDAD

    Una vez que eres propietario de una vivienda en la Costa del Sol, deberás tener en cuenta los siguientes impuestos y costes recurrentes:

    1. IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles

    • Impuesto municipal anual basado en el valor catastral de la propiedad

    • Se paga al ayuntamiento local

    • Obligatorio tanto para residentes como no residentes

    2. IMPUESTO SOBRE LA RENTA

    • Si eres residente fiscal en España (más de 183 días al año):
      Debes declarar la propiedad en tu declaración anual del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

    • Si no eres residente:
      Debes pagar el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) anualmente:

      • 19% sobre los ingresos por alquiler para ciudadanos de la UE/EEE

      • 24% para ciudadanos fuera de la UE/EEE

      Puedes presentar esta declaración personalmente o nombrar un representante fiscal en España.

    3. IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO

    • El Impuesto sobre el Patrimonio se aplica a:

      • Residentes con propiedades valoradas en más de 700.000 €

      • No residentes con propiedades superiores a 3 millones €

    • Nota: Andalucía ha suspendido el Impuesto sobre el Patrimonio, pero el gobierno nacional ha introducido un nuevo Impuesto de Solidaridad.

    4. TASA DE BASURA

    Una tasa municipal pequeña aplicada a todos los propietarios, que varía según la ubicación y el tipo de vivienda.

    5. GASTOS DE COMUNIDAD

    Si tu vivienda forma parte de una urbanización, deberás pagar gastos de comunidad mensuales para el mantenimiento, seguridad e instalaciones comunes.

    UN CONSEJO FINAL

    Esta guía ofrece una visión general de los impuestos relacionados con la compra y posesión de una propiedad en la Costa del Sol como particular. Ten en cuenta que las leyes fiscales pueden variar según tu situación personal, la ubicación del inmueble y posibles cambios legislativos.

    Recomendamos encarecidamente contar con el apoyo de un abogado o asesor fiscal durante el proceso de compra. Un asesoramiento profesional te ayudará a:

    • Cumplir con la normativa vigente

    • Tomar decisiones informadas

    • Recibir apoyo incluso después de la compraventa

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