QUALI TASSE DEVI PAGARE QUANDO ACQUISTI UNA PROPRIETÀ IN COSTA DEL SOL?

Acquistare una casa nella Costa del Sol è il sogno di molti, ma realizzarlo richiede più che conoscere solo il prezzo di vendita. Il mercato spagnolo include tasse, imposte e costi legali che ogni acquirente deve considerare attentamente per evitare sorprese sgradite.

In questo articolo troverai una spiegazione dettagliata e trasparente di tutte le tasse e le spese da sostenere quando acquisti una proprietà nella Costa del Sol, che si tratti di una casa di seconda mano, una nuova costruzione o una villa di lusso.

1. IMPOSTA DI TRASFERIMENTO (ITP) – PER IMMOBILI DI SECONDA MANO

Se acquisti una proprietà di seconda mano, dovrai pagare l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), ovvero l’imposta di trasferimento patrimoniale.

• Aliquota: attualmente, in Andalusia, si applica un’aliquota fissa del 7%

• Base imponibile: il valore dichiarato dell’immobile o il valore di riferimento catastale, se superiore

Consiglio: il tuo avvocato dovrebbe verificare il valore di riferimento per evitare sanzioni in caso di sottovalutazione.

2. IVA E IMPOSTA DI BOLLO (AJD) – PER IMMOBILI NUOVI

Se acquisti una nuova costruzione direttamente dal costruttore, non si applica l’ITP ma dovrai pagare l’IVA e l’Imposta sugli Atti Giuridici Documentati (AJD).

• IVA:

  • 10% sul prezzo per immobili residenziali

  • 21% per locali commerciali o terreni

• AJD:

  • In Andalusia l’aliquota standard è 1,2%

Esempio: per un appartamento nuovo da €500.000:

• IVA = €50.000

• AJD = €6.000

• Totale imposte = €56.000

3. SPESE NOTARILI

Tutte le compravendite devono essere formalizzate davanti a un notaio pubblico spagnolo. Le tariffe sono regolate e dipendono dal valore e dalla complessità dell’operazione.

• Costo indicativo: tra €600 e €1.200

• A carico di: solitamente dell’acquirente (salvo accordi diversi)

4. SPESE DI REGISTRO

Dopo la firma, l’atto notarile deve essere registrato presso il Registro della Proprietà.

• Costo: tra lo 0,1% e lo 0,3% del prezzo

• Funzione: garantisce la piena proprietà legale e protegge da rivendicazioni di terzi

5. COMPENSO DELL’AVVOCATO

Anche se non obbligatorio per legge, è fortemente consigliato assumere un avvocato indipendente specializzato in diritto immobiliare spagnolo. Il suo ruolo:

• Verificare la proprietà e l’assenza di ipoteche o irregolarità urbanistiche

• Redigere o controllare i contratti

• Gestire il pagamento delle imposte e la registrazione

• Parcella media: circa 1% del prezzo + IVA (possibili pacchetti a prezzo fisso)

6. COSTI BANCARI E IPOTECARI (SE RICHIESTI)

Se acquisti con mutuo spagnolo, considera costi aggiuntivi:

• Perizia bancaria: tra €300 e €600

• Commissione di apertura: 0,5% – 1% del mutuo

• Spese notarili e di registro per l’atto ipotecario

Nota: dalla riforma del 2019, molti di questi costi sono ora a carico della banca.

7. ALTRI COSTI DA PREVEDERE

• Volture di utenze e spese amministrative: €300 – €500

• Assicurazione casa (obbligatoria in caso di mutuo)

• Commissioni di cambio valuta (se paghi in moneta diversa dall’euro)

• Arredi e allestimento (in caso di acquisto su carta o non arredato)

RIEPILOGO COSTI D’ACQUISTO NELLA COSTA DEL SOL

Totale costi aggiuntivi stimati:

• Seconda mano: circa 8% – 10% del prezzo

• Nuova costruzione: tra 11% e 13%

NON SOTTOVALUTARE IL PESO DELLE TASSE

Molti acquirenti si concentrano solo sul prezzo dell’immobile e dimenticano di calcolare tra l’8% e il 13% di spese aggiuntive. Nelle zone più richieste come Marbella, Estepona o Benahavís, una stima sbagliata può far saltare l’acquisto all’ultimo minuto o causare ritardi gravi.

TASSE DA PAGARE DOPO AVER ACQUISTATO UNA PROPRIETÀ

Una volta diventato proprietario di un immobile in Costa del Sol, dovrai considerare le seguenti imposte e costi ricorrenti:

1. IBI – Imposta sugli Immobili (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

• Tassa municipale annuale basata sul valore catastale dell’immobile

• Da pagare al comune locale

• Obbligatoria per residenti e non residenti

2. IMPOSTA SUL REDDITO

• Se sei residente fiscale in Spagna (più di 183 giorni all’anno):
  Devi dichiarare la proprietà nella tua dichiarazione annuale dei redditi (IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

• Se sei non residente:
  Devi pagare l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) ogni anno:

  • 19% sui redditi da affitto per cittadini UE/SEE

  • 24% per cittadini extra UE/SEE

  Puoi presentare la dichiarazione personalmente o nominare un rappresentante fiscale in Spagna.

3. IMPOSTA SUL PATRIMONIO

• L’Imposta sul Patrimonio si applica a:

  • Residenti con proprietà di valore superiore a 700.000 €

  • Non residenti con proprietà di valore superiore a 3 milioni €

• Nota: la regione dell’Andalusia ha sospeso l’Imposta sul Patrimonio, ma il governo nazionale ha introdotto una nuova Imposta di Solidarietà.

4. TASSA SUI RIFIUTI

Una tassa municipale, generalmente contenuta, applicata a tutti i proprietari, variabile in base alla posizione e alla tipologia dell’immobile.

5. SPESE CONDOMINIALI

Se la tua proprietà si trova in un complesso residenziale, dovrai pagare spese condominiali mensili per la manutenzione, sicurezza e aree comuni.

UN CONSIGLIO FINALE

Questa guida fornisce una panoramica generale delle imposte legate all’acquisto e al possesso di un immobile in Costa del Sol da parte di privati. Tieni presente che le normative fiscali possono variare in base alla tua situazione, alla tipologia dell’immobile e a eventuali cambi legislativi.

Ti consigliamo vivamente di affidarti a un avvocato o consulente fiscale durante il processo d’acquisto. Un supporto professionale ti aiuterà a:

• Rispettare la normativa vigente

• Prendere decisioni consapevoli

• Ricevere assistenza anche dopo la compravendita

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